3月19日—20日，我有幸参加由住房和城乡建设培训中心在青岛主办的“房地产景观品质提升—深耕设计管理”培训班，认真聆听了原万科集团总部万创设计管理中心景观总监曹阳老师的精彩讲解。他从景观全面提升五部曲（客户、成本、效果、特色、设计资源）入讲，结合万科、绿城等一些地产景观的案例进行分析。主要讲解了“地产景观的亮点和卖点策划”、“如何通过设计策划使得成本投入更具价值”、“景观的功能设计—关注客户需求”、“绿化苗木的操作、管理建议”等方面的内容，向我们讲授了一些设计理念、设计原则、设计规范、标准和一些施工经验，使我深受启发、获益良多。特别是万科集团内部标杆中的一些规范、标准和数据，有助于我提高工作水平。下面我根据自己的学习、思考和经验，结合我地的实际，阐述自己对地产景观品质提升内容的理解和运用。
一、地产景观的地位和作用
随着社会的发展，人们生活水平的不断提高，人们必然对人居环境的品质要求愈来愈高。人们对居住区的景观要求再也不满足于栽几棵树就完事那么简单了，它必须是硬质景观和软质景观的有机结合，必须要求开发商创造一个功能齐全、四季有景可观、人与自然和谐相处的宜居环境。特别是在国家房地产调控越来越严厉的今天，房地产公司的生存越加艰难。因此，房地产景观工程地位凸现，几乎所有房地产公司无一不打景观牌。他们深知，能满足住户使用需求，有丰富文化内涵，有特色、有品质、有层次的绿化景观能极大提升社区价值感，能给居住区品质加分不少，从而有效提高楼盘的销售速度、销售率和单价。那么，如何才能处理好景观投资和效益的关系，以便达到化最少的钱创造最大的景观效益呢？要从深耕设计管理入手。
二、景观设计应把握的原则和侧重点
一个成功的楼盘项目，一定有它的特色。景观设计者要根据该楼盘所处地区的自然状况、经济状况、风土人情和客户的关注度和喜好，多发掘深藏于人们心中的文化内涵，加以利用和发挥，构成整个景观主题，然后所有的设计布置，围绕主题逐步展开。在设计策划中，要首先确定地产景观的亮点和卖点。人口是景观的竞争点，也是最大的看点和卖点。作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，因此，它是景观布置的重点。大门的形象要有特色、有品质。入口的对景设计也要强化特色，整体景观要突出价值感。设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用，应该在入口处有所体现。要熟悉车行线路和人行道。人们常常乐于把大规格乔木栽到车行道两侧，作为行道树（传统手法），实际上，人行道两侧种植更合理，更能引起行人的目光和注意，体现效果更好。因此，特色景观的布置，一定要布在人常到的地方，效果才会好。在具体的绿化植物布置上，主乔往往布置在入口、会所、主轴及休闲广场、儿童活动场所等处，这样才能给人以震撼力。特色内容还包括：一是生态技术的运用：如用渗水铺装材料、垂直绿化、生态边坡。二是水景和水生植物的利用，以及特色小品等，都有做出特色的空间。设计一定要有侧重点，决不能眉毛胡子一把抓，特别是绿化苗木的设计上，如果平均分布，没有疏密感，就会显得凌乱。重点景观要做到精雕细琢，做出工艺和品质。展视区的景观设计，是设计的重中之重，无论是硬质景观还是软质景观都要做出特色和品质。另外，景观配置也是景观竞争点之一，设计一定要加以重视。景观配置内容包括一是活动配置（儿童活动、老人活动、运动场地、泳池），二是架空层设计，三是会所配套内容等。设计时要根据客户关注度的排序设定所需的功能考虑范围；根据功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点；根据成本要求和客户关注度选定实施内容；根据使用者喜好排序选择内容。设计要根据客户关注度，集中精力做焦点；设计要根据营销卖点，增加特色做价值；设计要根据成本要求，控制成本做重点；设计应根据使用者喜好，投其所好做关怀。根据万科集团主流产品活动配套标准：儿童、老人活动场地0.25平方米/户，运动场地1.1平方米/户。我们可根据我地居民的实际需求，参照标准执行（可与当地竞争楼盘比较确定）。
三、如何设计策划使得成本投入更具价值
地产景观的成本投入没有统一的标准，它主要根据楼盘的产品分类、景观的地位而定。同时要根据楼盘的预售价格及周边竞争楼盘的景观水平而定。策略是根据客户关注点加大重点投入，根据地区和产品不同，缩减非关注重点的成本。最有效成本优化是：控制硬景比例。地产成本控制的原则前提是：在保证景观效果的同时降低景观成本。措施是：控制软景硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木。根据万科的标准，软硬景面积比例7：3比较合理。在硬质景观中，石材的价相差很大，原因主要是石材的规格和铺装工艺造成的。如黄锈石，每平米单价可相差好几百元。主要是因为复杂的图案拼接、对缝造成了一些切割费和损耗费。基于此，我认为除特殊景点铺装必须有复杂图案拼图外，大部分铺装还是以简洁、大气为好。根据我地楼盘的售价及铺装技术力量较弱的情况，我建议设计在铺装这块尽量选择材料品种不多，图案简洁明快，符合切割模数的图案，这样可节省许多费用。我们知道，大师的作品往往用材不多，但空间丰富，图案简洁明快、大气。要知道做工很精细的作品，往往不是图案设计得很花俏的作品。这样可节约可观的切割费和人工费，石材浪费少。另外，控制大乔木的数量，也可有效控制成本。万科的标准是：总软景面积为70%（乔木、灌木25%）；特大乔木数：大乔木数：中小乔木数=1：2：3；常绿乔木数：落叶乔木数=1；3或1；4；乔木数量少于或等于25种；灌木数量少于或等于35种，按此标准配置，即可保证绿化景观效果，又可控制绿化苗木成本。
此外，抓好绿化苗木的操作管理环节，也是保证绿化景观效果，，有效降低绿化造价的重要措施。第一：要选择好的绿化专业施工队伍。从万科苗木施工操作模式比较分析看：战略合作模式（利用合作方苗木资源，质量有保证，成本可控制，但需监控机制）从效果、成本控制和可实施性考虑，是较为理想的模式。第二：最好在适宜苗木移植的季节种植，这样苗木成活率高，景观效果好，可节约30%左右的苗木成本。如果在反季节种植，使用传统技术反季节移植为保活以提高成本和损失效果为代价，保冠技术费率占苗木主材价格的20%以上。
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