经历了2010年“史上最严厉调控年”之后，今年1月26日，国务院又出台“新国八条”，要求加大保障性安居工程建设力度；不满五年转让房产将按全额征税；二套房首付不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍；拥有2套及以上住房的，暂停本行政区域内向其售房；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
“新国八条”对购房者来说，最受关注的是“限购”和“限贷”。“限购令”要求“在一定时期内”对拥有2套及以上住房的，禁止再买房，不过，限购的对象是“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，这些基本上都是一线、二线城市。“限贷令”虽要求“二套房首付不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍”，但对于有能力购买第二套住房的家庭来说，比之此前“首付不低于50%”的要求，多出的10%想想办法并不难解决。
综观国家房地产宏观调控轨迹，调控的目的是为了有效遏制部分城市投机性购房，让投机资本远离楼市，促进房地产市场平稳健康发展，并为宏观经济调控争取时间。被业内称为“加强版”的“新国八条”出台后，一线城市和部分二线城市反应迅速，近期成交明显减少，但在三四线城市，楼市新政基本没有影响，成交依然火爆，房价也在稳步上涨。对于全国2000多个三四线城市，可以充满信心地说，2011年作为“十二五规划”的开局之年，将迎来自1998年“取消福利分房”的房改后又一个房地产开发的黄金发展期。
三四线城市的说法源自房地产业。所谓三线城市，主要是指地级城市，上饶市即处于三线城市地位。当然，并非所有地级市都是三线城市，比如江苏的苏州、无锡，应是二线城市。四线城市一般指县级城市和县城，如德兴市、鄱阳县。
三四线城市的房地产开发起步不算晚，像上饶市最早一批规模化商品房建设始于1999年，主要有世纪花园、天骄家园等住宅小区；婺源县商品房开发则始于2002年的玉宇花园小区。在21世纪头十年，三四线城市的房地产得到较快发展，现已初具规模。走到全国各地，哪怕是西部地区的一座地级市或县城，到处都能看到正在开发的住宅项目，看到高高的脚手架和密布的防护网，已建成的住宅小区绿树青青，花团锦簇，人们安居乐业。这样的景象至少还将持续10年。为什么这么说呢？
城市化加速房地产业发展
人口规模庞大的城市化进程，依然是驱动房地产业未来发展的根本动力。根据有关学者研究发达国家城市化进程与房地产业之间关系得出的结论，在城市化率达到60%以前，中国房地产业的发展对应城市化进程的加速期，其发展速度大大超过社会各行业平均发展速度，其市场需求明显扩大，房地产业的产出在整个产业系统中的比重迅速增加。2010年末，中国的城市化率为46.6%；2009年末，江西的城市化率为43.18%；2009年末，上饶的城市化率为35.5%。一般认为，城市化率达到30%即进入加速期，直到城市化率60%以后才会放慢发展速度。目前全国总体上仍处于房地产业发展加速期，江西及至上饶更处于房地产业追赶期。据江西有关规划，城市化率每年提高1.6个百分点，每年城市人口就要增加70万左右；而每增加1万城市人口，可直接带动基础设施和住房建设投资8亿至10亿元。
解读各地城市化率，更有理由看到三四线城市仍处在房地产业发展黄金期。我国幅员辽阔，区域发展严重不均衡，城市化率相差很大。北京、上海、广州、深圳等发达城市的城市化率已超过80%，上海更是达到了88.7%，而尚处于城市化加速期的大量中西部三四线城市的城市化率仅为30%—40%。这一格局决定了今后至少十年，三四线城市房地产业仍将保持快速增长态势。
同时，全国46.6%的平均城市化率的统计口径并非户籍人口，而是包括上亿在城市务工经商的农民工在内，所以有学者认为“46.6%”这个数据有水份。这些亿万农民工最大的梦想是拥有一套自有产权的住房，要解决这一问题，还得靠发展房地产业。
供不应求的状况仍将持续
未来十多年房地产市场供不应求的状况虽会有所缓解，但仍供不应求，还将呈现典型的卖方市场特征。据住建部政策研究中心副主任秦虹的研究，供需比多年来一直不平衡， 2005年双方比例为1：1.2，2006年为1：1.3；2007年为1：1.4；2008年即使有金融危机影响，也达到1：1.2；2009年为为1：2； 2010年为1：1.8。对一个严重供不应求的行业而言，实质上主要是产能决定了房地产行业内企业的竞争地位。
未来十多年，市场需求依旧强劲，除了城市化进程产生的庞大刚性需求外，通膨压力以及零利率甚至负利率的长期压力，将推动越来越多的普通百姓通过购买不动产来作为抵抗通胀的最佳选择，所以说，未来投资性购房需求将比以前更加旺盛。需求如此强劲，加上又受十八亿亩耕地红线的限制，供需矛盾仍将持续存在一定时期。
那么，史上最大规模的保障房建设能否缓解供需矛盾呢？有学者认为，即使2011年全国建成1000万套保障房，这一数量仅相当于近年来全国市场的年均销量；即使5年内保障房建设能够按计划落地，充其量也只够解决上一个十年的历史欠账。
城市消费升级改变购房观念
产业经济学中的梯度转移理论告诉我们，一二线城市工商业、服务业发展到一定程度的时候，就必然向三四线城市转移。近年来，随着一些三四线城市工业化进程的加速，以及城市经济、相关产业的迅速发展，居民的消费异常活跃，并引起了金融、投资团体及一些国际品牌的关注与垂青。越来越多的国际知名餐饮业、零售业品牌进入三四线城市。如今，在一些县城的大型购物中心或繁华街道见到肯德基、沃尔玛已不是什么新鲜事情，广丰县就有肯德基，丰城市就有沃尔玛。据中国最大的数字化媒体集团分众传媒宣布，2011年将把更多的网点“下沉”布局到国内三四线城市。说明三四线城市的消费、发展得到了国际大品牌、行业巨头的充分肯定。在这一背景下，广大的三四线城市对房地产开发商而言，就意味着更广阔的市场机会。
因为，一个城市的经济实力、消费能力与房地产开发绝对成正比例关系。三四线城市作为中小城市，房产消费首先要让居民有购买力。工商服务业的发展，扩大了就业，增加了居民收入，拥有房产就成为当地人提升身份的最佳名片。而且，城市美化了，商业升级了，消费的观念也变化了，买房作为人生最大宗的消费，加上中国人的传统观念，买房、买品质住房成为人人心中的向往。
此外，三四线城市基础设施的日益完善，城市面貌的日新月益，城市机会的日益增多，吸引着大批回乡创业的人购房置业。在一二线城市生活成本日渐看涨的情况下，“逃离北上广、回归三四线”已然成为未来的一个趋势。除了“回归派”，三四线城市楼市的消费者还有大量“洗脚上岸”或进城务工经商的农民，当然，三四线城市单位与企业的职工以及老居民也是当地房产消费的主力军。
调控盲区引发投资热潮
近年来多轮调控政策主要是针对房价上涨过快的一线城市和部分二线城市，三四线城市的楼市并未受调控影响，有学者指出这部分市场是调控的盲区，成交依然火爆，房价也在稳步上涨。于是，一些知名房地产企业开始转战三线城市，甚至四线城市，比如中航地产挥师上饶，开发“中航城”项目。而在强烈的通胀预期下，三四线城市也正吸引着越来越多的投资性购房者。
在普通消费者看来，三四线城市理性的房价可以极大满足其对购买住房的刚性需求，而对于布局三四线城市的专业开发商来说，这些城市房地产市场所存在的价值洼地现象值得关注与研究。目前，三四线城市房地产市场还有很大的升值空间，投资三四线城市不仅稳妥，而且在贷款审核等方面都较为宽松。
做城镇住宅开发的领跑者
随着国家系列宏观调控政策的出台，三四线城市房地产开发“逆市上扬”，今年又迎来了又一个美好的春天，而这个春天将开启的，将是长达十年以上的黄金机遇期。
江西建亨房地产开发集团是专注于城镇住宅开发的专业开发商，自1998年11月成立以来，12年累计开发住房100余万平方米。建亨集团以“城镇住宅专业开发商”为定位，以“三四线城市房地产开发”为目标，以“做城镇住宅开发的领跑者”为方向，12年的历程证明，建亨集团的“领跑者”之路扎实稳健，名实相符。到玉山、弋阳、余干、上饶、鄱阳、婺源等遍布建亨足迹的县市参观考察，你会发现，建亨所开发的每一处楼盘，都是当时的城市标杆性楼盘，它们不仅提高了当地居民的居住品质、美化了城市面貌，而且为当地创设了一种新的生活居住方式。“建一处楼盘、树一处标杆”，建亨说到了，更做到了。了解到这些，对于建亨地产“创建品质生活”的理念才会有更深的理解。
1998年以来的12年，可以说是三四线城市城市建设与房地产开发的初级阶段。经过十多年的努力，三四线城市房地产市场日渐成熟，楼盘开发的规模与品质跃上了一个新台阶，一些优秀房地产企业的文化凝聚力与品牌影响力开始显现。基于三四线城市房地产市场的潜力，加上国家房地产调控组合政策的威力，三四线城市迎来了更高层面上的黄金发展机遇期。江西建亨房地产开发集团在这新一轮黄金发展期如何顺势而为，在更大更广的舞台上领舞三四线城市的城镇住宅开发？这是业界的期待，也是广大消费者与投资者的希冀。（作者系上饶市经济学会秘书长）
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