总结与展望:2022年上半年中国房地产市场

2022年上半年中国房地产市场形势总结


  (一)价格水平:上半年新房与二手房价格累计均微幅上涨,房价呈现企稳横盘态势。


  百城新建住宅方面,2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%,房价现底部企稳迹象。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%,为2016年以来同期最低水平,涨幅较2021年同期收窄1.55个百分点。


  (二)成交规模:上半年重点城市住宅销售面积同比下降超四成,5月起环比转增,市场底部回升


  2022年1-5月,全国商品房销售面积为5.1亿平方米,同比下降23.6%,商品房销售额为4.8万亿元,同比下降31.5%。5月,全国商品房销售面积、销售额同比降幅较4月分别收窄7.2和8.9个百分点,市场边际有所修复。


  (三)需求结构:短期刚需观望情绪浓,改善性需求韧性强,多数城市90平以下住宅占比回落


  2022年以来,宏观经济下行压力明显加大、居民收入预期走弱以及市场预期不稳等因素,对刚需置业群体的影响更加明显,购房者观望情绪更重。市场主流需求仍聚焦90-120平方米产品,代表城市90-120平方米住宅成交套数占比普遍在四成以上。从成交套数占比变化来看,多数城市90平以下产品占比下降,改善性产品占比有所提升。


  (四)供求关系:供应明显走弱,库存维持高位,短期库存出清周期延长


  今年以来,企业资金压力不减叠加市场调整态势延续,房企新开工积极性不足。2022年1-5月,全国房屋新开工面积为5.2亿平方米,同比下降30.6%。全国房屋施工面积为83.2亿平方米,同比下降1.0%。房屋竣工面积为2.3亿平方米,同比下降15.3%。


  (五)土地供求:300城住宅用地供需规模同比大幅缩量,市场低温态势未改


  2022年上半年,受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响,政府供地力度放缓,全国300城住宅用地供求规模均缩量明显,推出面积和成交面积同比分别下降44.3%和55.6%,其中成交面积处于2009年以来同期最低水平。


  (六)开发投资:房地产开发投资额同比负增长,房企到位资金同比大幅下降


  受市场成交恢复不及预期、企业资金压力大等因素影响,房地产开发投资同比下降。2022年1-5月,全国房地产开发投资额为5.2万亿元,同比下降4.0%。5月,房地产开发投资额为1.3万亿元,同比下降7.8%,单月降幅较4月收窄2.3个百分点。


  2022年下半年中国房地产市场趋势展望


  (一)宏观环境:稳增长政策加快发力,经济运行有望逐步回归正轨


  今年二季度,受国内多地疫情暴发等超预期因素影响,实体经济短期受到的冲击较大,就业压力增加,加剧我国经济下行压力。短期看,国内经济运行的内外部环境仍存在较大不确定性,稳就业保民生压力仍在。


  (二)调控政策:有利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台


  2022年以来,各地积极结合自身情况出台相关调控措施,上半年,全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策,需求端政策不断发力,政策出台频次近500次。热点一二线城市需求较为旺盛,因此政策调控优化较为谨慎;普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大,政策调控频次较高,但市场对调控措施优化的敏感性弱,政策效果不明显。


  (三)市场趋势:下半年市场企稳恢复,全年商品房销售面积降幅或超10%,全年投资或微降


  预计全年市场规模同比回落,悲观情形下,商品房销售面积同比降幅或超13%。短期来看,三季度全国市场有望进入企稳恢复通道,但恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果、政策优化力度等方面;乐观情形下,预计下半年商品房销售面积同比小幅增长,带动全年销售面积同比降幅在7%左右。


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